Condominiale

Per la vostra amministrazione condominiale a Torino, non esitare a contattare la Comar Immobiliare. Lo studio è prevalentemente a conduzione familiare, mi avvalgo della collaborazione di una segretaria e della quarantennale esperienza di mio padre, affidandomi altresì ad una fitta rete di professionisti del settore da me affiancati in occasione di sopralluoghi, verifiche e collaudi.

Potete recarvi presso il mio studio il LUNEDI’, il MERCOLEDI’ ed il GIOVEDI’ dalle ore 15,00 alle ore 19,00, oltre che il MARTEDI’ e il VENERDI’ dalle ore 9,00 alle ore 13,00.

Nelle ore in cui non siamo aperti al pubblico è attivo il servizio di segreteria per qualsiasi tipo di comunicazione, escluse quelle urgenti, per le quali sono a disposizione due numeri cellulari reperibili 24 ore su 24.

Vi riporto qui di seguito sia le attività comprese nel mandato conferitomi e concernenti la normale amministrazione del condominio, incluse nel compenso pattuito, sia quelle che posso offrirvi nel caso in cui vengano deliberate opere straordinarie.

Prestazioni ordinarie

Amministrazione condominiale ordinaria con relativo compenso da concordare in base alla tipologia dello stabile ed alle richieste e le esigenze dei Condomini.
Tenuta del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, compresi il registro di anagrafe condominiale e quello inerente la nomina o revoca dell’amministratore, come stabilito dalla Riforma del Condominio, L. n. 220/2012.
Cura dell’osservanza del regolamento di condominio.
Legale rappresentanza del condominio.
Esecuzione delle delibere assembleari.
Apertura e gestione del c/c bancario del condominio.
Redazione del rendiconto consuntivo annuale e del preventivo della gestione successiva conseguente invio di copia degli stessi ai Condomini, sia per quanto concerne la gestione ordinaria sia per quella riscaldamento.
Convocazione delle assemblee a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente, quale Posta Elettronica Certificata, e redazione del verbale.
Convocazione, su richiesta,di riunioni con i Consiglieri e/o Revisori dei conti.
Possibilità di visionare, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima di riunioni o assemblee, dei documenti giustificativi delle spese, dei quali è possibile avere copia a spese di coloro che lo richiedono.
Consulenza inerenti questioni condominiali.
Gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa.
Cura dei rapporti tra il condominio e fornitori, dipendenti o collaboratori.

Prestazioni straordinarie

Convocazione, con le modalità sopra riportate, delle assemblee e partecipazione alle stesse per tutta la loro durata.
Compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio.
Richiesta di preventivi e sopralluogo con le imprese interpellate anche in corso d’opera.
Redazione contratto d’appalto in base agli accordi intercorsi in sede assembleare e successiva riscossione e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei Condomini.
Pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, quest’ultimo effettuato in seguito al collaudo delle opere e al rilascio delle opportune certificazioni da parte del direttore dei lavori.
Redazione rendiconto consuntivo e ripartizione della spesa straordinaria sostenuta.
Partecipazione alle udienze davanti all’Autorità giudiziaria o nel caso in cui sia in corso un Procedimento di mediazione.
Invio solleciti di pagamento ai condomini morosi.
Redazione dichiarazioni di detrazione fiscale 50% e 65% qualora sia stato deliberato l’incarico al mio studio.

Sono tanti dunque i servizi offerti dalla Comar Immobiliare per la vostra amministrazione condominiale a Torino e provincia.

Alcune novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 a riguardo dei Condomini:

- L’amministratore: la figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari. L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società. La durata in carica dell’amministratore è prevista dall'articolo 9: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).

- Gli animali: l'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".

- Conto corrente condominiale obbligatorio: l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

- Destinazioni d’uso delle parti comuni: il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

- Fondo speciale: in virtù del riformato art. 1135, l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori.

- Riscaldamento e impianti comuni: è prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5).

- Sito Internet: su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

- Tabelle millesimali: Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

- Videosorveglianza: le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.